Wat als je bedrijf moet wijken voor hoogwaterbescherming en recreatie?

Familie Koning uit het Limburgse Well werd hiermee geconfronteerd en zag onteigening op hun afkomen.
Bedrijf Koning - Well

‘Eigenlijk werd het ons al een jaar of zes geleden duidelijk dat er voor onze vleesveehouderij weinig uitbreidingsmogelijkheden waren. We hadden destijds een aanvraag gedaan voor nieuwbouw van een grotere stal, omdat we een relatief kleine en oudere stal uit de jaren ’80 hebben. Eerst gaf de gemeente aan dat we mochten uitbreiden, maar al snel werd dit omgezet naar wel nieuwbouw máár geen extra vee capaciteit. Dat was voor ons het eerste signaal dat onze toekomst op deze plek onzeker zou zijn.’, aldus Eric Koning.

Eric, Jacorien, Cornee, Jacco en Indy

Eric (61) en Jacorien (58) wonen samen met hun zoons Cornee (21), Jacco (24) en schoondochter Indy (25) in het dorp Well op een mooie plek aan de Maas in Noord-Limburg. Ze zijn hier in 2006 vanuit de Randstad naar toe verhuisd. Jacorien: ‘We hadden geen agrarisch bedrijf. Bij Eric was er altijd al de wens een eigen vleesveehouderij te hebben. Zijn loopbaan in de slachterij zegde hij op en zo gingen we samen op zoek naar een eigen kalverhouderij; die diende zich in 2006 in Well aan. Gemiddeld mesten ze 800 kalveren voor blank kalfsvlees, hetgeen betekent dat de kalveren tot circa 7 maanden op hun bedrijf zijn.

Koning-Well-2

Wateroverlast

‘In de 16 jaar dat we nu in Well wonen, hebben we zeker 4 keer wateroverlast meegemaakt. We waren dan ook niet echt verbaasd dat onze locatie, dat grenst aan de Maas, als waterbeschermingsgebied aangemerkt zou worden. Een taxateur/makelaar die was aangesteld door de gemeente, is hier voor het eerst een jaar of drie geleden geweest. Onze locatie viel in het plan De Groene Rivier*¹. Ons bedrijf zou kunnen blijven bestaan, maar dan wel met dijken er om heen en allerlei extra beperkingen op het gebied van milieu, natuur en recreatie.

*Het plangebied Deltaprogramma Maas bij Well, de zogeheten "Groene Rivier", betreft een versterkingsopgave in het kader van het Hoogwaterbeschermingsprogramma voor de bestaande dijken of waterkeringen in Well en de beekherstelopgave bij de Wellse Molenbeek.

Koning-Well-6

Vrijwillige verkoop

‘Hoewel we hier op een prachtige plek wonen, hadden we al te kennen gegeven dat we wilden meedenken in dit traject. Ondertussen werd door de taxateur/makelaar zijdelings al wat vragen gesteld over eventuele opvolgers, vrijwillig vertrek etc… Bij ons rees de vraag; is dit nog vrijwillig of worden we inmiddels gedwongen? Dat was voor ons het moment dat we een externe deskundige in de arm wilden nemen. In het geval van dwang, zou sprake zijn van onteigening. Onteigenen is een complexe materie. Het consortium – het tijdelijk samenwerkingsverband tussen verschillende partijen, in dit geval de gemeente en het waterschap - droeg ook wel adviseurs voor ons aan. Maar wij wilden juist iemand die niet in het consortium zat en wel een goede en deskundige gesprekspartner was voor de partijen waar we mee te maken hadden.’, vertelt Jacorien.

Onteigeningsdeskundige

En zo zijn ze in gesprek geraakt met Jurjen Nannenga van Interfarms | VLNN Makelaars; hij is verbonden met emigratiekantoor Interfarms waarvan familie Koning een informatieavond in Uden had bezocht begin 2020.

Jurjen Nannenga - VLNN Makelaars

Jurjen Nannenga; ‘Mijn eerste bezoek aan de familie Koning draaide om kennismaking. Zo’n eerste kennismaking is essentieel; door goed te luisteren en te horen wat er speelt kan ik mij een idee vormen van de situatie. En nog belangrijker vertrouwen wekken. Jacorien en Eric hadden al een goed beeld van hun plannen en ze waren ook vastbesloten om op basis hun uitgangspunten mee te willen werken.’

Geld wordt vaak als belangrijkste discussiepunt gezien in een (minnelijke) onteigeningszaak. Maar vaak speelt er nog veel meer dan alleen de hoogst mogelijke schadeloosstelling. Daarvoor is het belangrijk de (toekomstige) situatie van de onteigenende partij goed in beeld te hebben. Bedrijfsbeëindiging is vaak het minst complexe proces. Is sprake van bedrijfsverplaatsing of nog complexer een bedrijfsverplaatsing in combinatie met een aanstaande bedrijfsopvolging, dan vereist dit een zorgvuldige aanpak richting de onteigende partij.

Koning-Well-3

Bedrijfsopvolgers

De zoons van Jacorien en Eric zijn beoogd bedrijfsopvolger. Er was hen veel aan gelegen dat het bedrijf elders voortgezet zou kunnen worden en dat ze tijd zouden krijgen om een ander bedrijf te vinden. ‘Onze uitgangspunt richting de gemeente was ‘volledige schadeloosstelling’, alleen dan viel er te praten. Het is altijd afwachten hoe een dergelijke eis ‘valt’. Met de taxateur/makelaar namens de gemeente Bergen bleek goed te praten. De contacten onderhield ik met hen en ik zorgde er altijd voor dat Jacorien en Eric goed geïnformeerd bleven. We overlegden samen welke stappen werden gezet.’, aldus Jurjen.

Al met al is de minnelijke onteigening van het bedrijf van de familie Koning redelijk vlot verlopen. In maart 2022 is hun bedrijf getransporteerd. Het is nu eigendom van de gemeente. Tot mei 2023 mogen ze vee houden en tot maart 2024 mogen ze er blijven wonen, zodat ze alle tijd krijgen om op zoek te gaan naar iets nieuws. Na hun vertrek zullen de gebouwen worden gesloopt en zal het erf met cultuurgrond geschikt gemaakt worden voor water en recreatie.

Koning-Well-5

Tijd een belangrijke factor

‘Tijd, dat lijkt mij achteraf gezien één van de belangrijkste factoren in een onteigeningszaak. Tijd om de toekomst goed uit te stippelen en tijd om wat nieuws te zoeken. Jurjen heeft ons hierin heel goed geadviseerd. Ook wist hij zijn expertise goed in te zetten bij de invulling van de schadeloosstelling en alle onderdelen die daar onder vallen. Dat het bij ons best vlot is gegaan, heeft er ook mee te maken dat we niet op een ouderlijke plek zitten. Voor boerenfamilies die al meerdere generaties ergens gevestigd zijn, speelt emotie een grote rol bij onteigening. Ik kan me voorstellen dat je dan minder makkelijk je huidige plek verlaat.’, voegt Eric tot slot toe.

Op welke gebieden kan een onteigeningsdeskundige ondersteuning bieden?

De Onteigeningswet kent strenge regels waaronder (minnelijke) onteigening mag plaats vinden. Kennis van deze wet- en regelgeving is onmisbaar als u te maken krijgt met het verwerven van uw eigendom door de overheid. Een onteigeningsdeskundige is goed ingevoerd in de juridische materie en beschikt over de noodzakelijke kennis. Het komt ook aan op inlevingsvermogen en onderhandelingstechniek voor het uitonderhandelen van de schadeloosstelling en bijkomende voorwaarden.

Jurjen Nannenga: ‘Als onteigeningsadviseur adviseer je op meerdere vlakken. Onder andere op het gebied van juridische vraagstukken, waarderings- en schadeloosstellingvraagstukken, vastgoedzaken maar ook het begeleiden van de gesprekken met de familie-/gezinsleden onderling. Het vinden van creatieve oplossingen in het minnelijke traject die niet per definitie geld hoeven te kosten voor de wederpartij. Alle facetten moeten met elkaar in evenwicht zijn. Er komt een punt dat emotie plaats moet maken voor zakelijkheid. Een externe adviseur is bij uitstek de persoon die deze opstelling kan innemen. Belangrijk is dan dat opdrachtgever en adviseur elkaar blind vertrouwen. Vandaar dat een kennismaking heel belangrijk is, voordat een opdracht wordt aangegaan.

Wat is minnelijke onteigening?

In de meeste gevallen komen de partijen bij de verwerving van grond en/of gebouwen door de overheid er in (goed) overleg tot overeenstemming. Dit is de zogenaamde minnelijke onteigening; er komt gedurende deze fase nog geen rechter aan te pas. Deze fase van minnelijke overleg levert vaak voor de eigenaar de meest passende oplossing. Het doorlopen van een minnelijk overleg, ter voorkoming van onteigening of een onteigeningsproces, is soms zeer emotioneel. Om dat goed te kunnen doorlopen is wederzijds vertrouwen essentieel.

Wat zijn de valkuilen van (minnelijke) onteigening?

  • Te weinig tijd om de juiste stappen te kunnen maken. Het is belangrijk om vroegtijdig te beginnen. Het verplaatsen van een bedrijf duurt enkele jaren. Zodra vast is komen te staan dat het bedrijf niet kan worden gehandhaafd op de huidige locatie, is het van belang om goed na te denken over de toekomst. Wie, waar en hoe kan het bedrijf worden voortgezet? Anderzijds kan stoppen ook een passende optie zijn. Maatwerk is het devies.
  • Boosheid en teleurstelling ombuigen naar toekomstgericht en constructief overleg.
  • Een onteigening gaat niet alleen de ondernemer aan, maar het hele gezin en soms zelfs de hele familie. In de agrarische sector gaat het vaak om gezinsbedrijven. Het is niet bijzonder dat een locatie al vele generaties eigendom is van dezelfde familie. Daarom is onderling overleg van groot belang. Betrek dan ook het hele gezin bij het maken van afwegingen.
  • Doorloop het proces samen met je adviseur. Doe het niet alleen, maar laat het ook zeker niet volledig over aan je adviseur. Houd veelvuldig onderling overleg. Weeg continue de voor – en nadelen tegen elkaar af. Na verloop van tijd raak je op elkaar ingespeeld en zul je als team opereren.

Speelt bij u ook een gedwongen situatie?

Neemt u dan vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie en advies. Wij staan u graag terzijde bij dit complexe en vaak ingrijpende traject.

News